Επιρροή της φορολογίας στην επένδυση σε ακίνητη περιουσία.

Abstract

Σε οποιαδήποτε εποχή και χώρα και ιδιαίτερα σε περιόδους οικονομικής αστάθειας και αβεβαιότητας τα ακίνητα αποτελούσαν κι, εξακολουθούν ίσως να αποτελούν, μία ασφαλή και σταθερή μορφή επένδυσης. Η αγορά και εκμετάλλευση ενός ή περισσοτέρων ακινήτων έδιναν πάντα μία αίσθηση σωστής τοποθέτησης των χρημάτων, κυρίως σε ανθρώπους της μεσοαστικής τάξης. Η οικονομική κρίση και η πρωτοφανής ύφεση που την ακολουθεί όμως οδήγησε ορισμένες κυβερνήσεις, μεταξύ των οποίων και την Ελληνική, στη θέσπιση αυστηρότερης φορολογίας επί της ιδιοκτησίας κι εκμετάλλευσης των ακινήτων. Ως αποτέλεσμα, οι κάτοχοι μεσαίας και μεγάλης ακίνητης περιουσίας βλέπουν πια τις επενδύσεις τους να μην αποδίδουν τα αναμενόμενα. Η επιρροή της φορολογίας, με τη μορφή μόνιμων ή έκτακτων φόρων, έχει αρχίσει πλέον να γίνεται κάτι παραπάνω από ορατή και στην εγχώρια αγορά ακινήτων. Οι επενδύσεις μειώνονται και οι αποδόσεις τους λιγοστεύουν συνεχώς. Ο επενδυτικός παράδεισος των ακινήτων τείνει να μετατραπεί σε εφιάλτη και τους λόγους για αυτό θα τους προσεγγίσουμε με την ακόλουθη εργασία. Στην πρώτη ενότητα θα αναφέρουμε κάποια στοιχεία σχετικά με την απόκτηση ακινήτων στην ελληνική πραγματικότητα. Μετά από μία σύντομη αναδρομή στην αγορά ακινήτων –κεφάλαιο 1 ο - , προχωρούμε στα ακίνητα ως επένδυση και την κρίση που τα έπληξε –κεφάλαιο 2 ο -. Στο 3 ο επικεντρώνουμε την προσοχή μας στη φορολογική διάσταση γενικά και σε σχέση με τα ακίνητα ειδικότερα. Το 4 ο κεφάλαιο καλύπτει το θεσμό των αντικειμενικών αξιών. Η δεύτερη ενότητα αναλύει κάποιους βασικούς φόρους κεφαλαίου και εισοδήματος που επηρεάζουν τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Ο φόρος προστιθέμενης αξίας αναφέρεται στο 5 ο κεφάλαιο, ενώ ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων αναλύεται στο 6 ο . Το κεφάλαιο επτά αναλώνεται στην έννοια του φόρου ακίνητης περιουσίας στην πάροδο των ετών. Στο 8 ο κεφάλαιο περιλαμβάνουμε τα έκτακτα ειδικά τέλη ακινήτων που εισπράττονται μέσω της Δ.Ε.Η. Το 9 ο κεφάλαιο αναπτύσσει τις μισθώσεις ακινήτων και την φορολογία επ’ αυτών καθώς και κάποιες επιπλέον επιβαρύνσεις της ακίνητης περιουσίας. Ολοκληρώνοντας την ενότητα με το 10 ο κεφάλαιο, γίνεται μια αναφορά στα τεκμήρια και την επιβάρυνση των κατόχων ακινήτων από αυτά. Η τρίτη ενότητα αφορά δύο πιθανές εναλλακτικές λύσεις στις επιβαρύνσεις από την κατοχή και τη φορολόγηση των ακινήτων, το leasing στο κεφάλαιο 11 και τις υπεράκτιες εταιρείες και τη χρησιμότητά τους στο κεφάλαιο 12. Η εργασία κλείνει με κάποια συμπεράσματα και ορισμένες προτάσεις σχετικές με τη μείωση της επιβάρυνσης των ακινήτων από τη φορολογία.

Real estate has and always will be a safe and stable form of investment in any country and era, especially during times of financial instability and recession. The purchase and financial exploitation of one or more properties have given a sense of safe capital investment, mainly to middle class people. The unprecedented recession and depression that followed has led many governments, including the Greek one, to the implementation of stricter tax legislation regarding the ownership and exploitation of real estate property. As a result, the owners of medium and large sized properties realize that their investments are not as profitable as they had been estimated to be. The influence of taxation, through permanent or temporary taxes, has become more than obvious in the domestic real estate market. Both investments and profits are declining rapidly. Real estate paradise is turning into a nightmare and the reasons for this will be dealt with in the following thesis. Part one is a reference to evidence regarding the purchase of real estate in the Greek market. After a short report on real estate – in chapter 1 – we proceed to the investment in property and the effect the recession had on it – chapter 2. The third chapter focuses on taxation generally and property taxation in particular. The fourth chapter covers the field of the objective value on property. Part two analyses some main income and capital taxes which affect real estate owners. VAT is mentioned in chapter 5, while transfer tax is dealt with in chapter 6. Chapter 7 refers to property taxation through the past decades. In the 8 th chapter we cover the temporary surcharges on property collected through the electricity bills. Chapter 9 includes property rental and its taxation as well as some additional toll on it. Concluding this chapter, we mention the objective token charges and t heir effect on owners. 6 Part three concentrates on two alternatives regarding real estate taxation charges, leasing of property in chapter 11 and off shore companies and their use in chapter 12. This thesis is completed with some conclusions and a number of relevant suggestions regarding the deduction of taxation charges on property.